ស្វែងយល់ប្រភេទបណ្ណកម្មសិទ្ធអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា

ចំណុចសំខាន់៖

បណ្ណកម្មសិទ្ធិអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាមានច្រើនប្រភេទ ដែលក្នុងនោះបណ្ណកម្មសិទ្ធិអចលនទ្រព្យដែលបានចុះបញ្ជី និងប្លង់ប្រព័ន្ធ LMAP ត្រូវបានចាត់ទុកជាបណ្ណកម្មសិទ្ធិមានសុវត្ថិភាពជាងគេ
រាល់ការផ្ទេរសិទ្ធិកាន់កាប់អចលនទ្រព្យ ត្រូវជាប់បន្ទុកបង់ពន្ធប្រថាប់ត្រា ៤ ភាគរយ នៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ
ការកាន់អចលនទ្រព្យប្លង់រឹង អាចទទួលបានកម្ចីអត្រាការប្រាក់ជាមធ្យម ៨ ភាគរយ ខណៈដែលប្លង់ទន់ជាមធ្យម១០ ភាគរយក្នុងមួយឆ្នាំ
ជាង ៦ លាន ៤សែន បណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លី ត្រូវបានផ្តល់ជូនប្រជាជននៅទូទាំងប្រទេស គិតត្រឹមដំណាច់ឆ្នាំ២០២១

នៅអំឡុងឆ្នាំ១៩៦០ ការគ្រប់គ្រងដីធ្លីផ្អែកទៅលើគោលការដែលបុគ្គលម្នាក់ៗអាចរានឆ្ការព្រៃ បាននិងប្រកាសកាន់កាប់ជាកម្មសិទ្ធិ ហើយបង់ពន្ធជូនរដ្ឋ។ ក្រោយមកនៅចន្លោះឆ្នាំ ១៩៧៥ ដល់ឆ្នាំ១៩៧៩ របបកម្ពុជាប្រជាធិបតេយ្យបានលុបបំបាត់ចោលទាំងស្រុងនូវរបបកម្មសិទ្ធិឯកជនលើអចលនវត្ថុ។ នៅឆ្នាំ១៩៨៩ ប្រជាជនកម្ពុជា ចាប់ផ្តើមមានសិទ្ធិកាន់កាប់ដីធ្លី ផ្ទះសម្បែងឡើងវិញ ហើយឆ្លងតាមរបត់នៃការកាន់កាប់ដីធ្លីបែបនេះ ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ១៩៩២ បានផ្តល់ជាមូលដ្ឋានគិតិយុទ្ធក្នុងការកាន់កាប់ឡើងវិញនៃរបបកម្មសិទ្ធិឯកជនលើដីធ្លី ហើយរហូតមកដល់ឆ្នាំ ២០០១ ច្បាប់ភូមិបាលត្រូវបានអភិវឌ្ឍបន្ថែមទៀត ដើម្បីឱ្យស្របទៅនឹងការវិឌ្ឍសេដ្ឋកិច្ច និងសង្គម។ បច្ចុប្បន្នបណ្ណសំគាល់អចលនវត្ថុនៅកម្ពុជា មាន៥ប្រភេទផ្សេងៗគ្នា៖

បណ្ណស្លាបមាន់ ឬចុងសន្លឹក៖ មុនច្បាប់ភូមិបាល២០០១ ដាក់ឱ្យប្រើប្រាស់ ប្រជាពលរដ្ឋកម្ពុជាទទួលបានបណ្ណសំគាល់សិទ្ធិកាន់កាប់ប្រើប្រាស់ដីធ្លី ដែលប្រជាពលរដ្ឋខ្មែរនៅពេលនោះហៅថា បណ្ណស្លាបមាន់ ឬចុងសន្លឹកដែលចេញដោយអាជ្ញាធរខេត្ត/ក្រុង។ ចំពោះសុពលភាពប្រើប្រាស់វិញ ប្រសិនបើដីនៅតំបន់នោះមិនទាន់ស្នើសុំចុះបញ្ជីដីលក្ខណៈដាច់ដោយដុំ និងមិនទាន់បានចុះបញ្ជីដីជាលក្ខណៈប្រព័ន្ធ មានន័យថាបណ្ណស្លាបមាន់ នៅមានសុពលភាពប្រើប្រាស់ ប៉ុន្តែវាមានសុពលភាពត្រឹមតែជាប័ណ្ណភោគៈប៉ុណ្ណោះ។

តាមច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ២០០១ ភោគៈគឺជាសិទ្ធិដែលជនម្នាក់ៗមានលើទ្រព្យណាមួយជាបណ្តោះអាសន្នមិនស៊ប់ជារបស់ខ្លួនមែនទែន។ ឧទាហរណ៍ ដីមានប្លង់ ជាកម្មសិទ្ធិ ឯដីមិនទាន់មានប្លង់សុរិយោដី ជាដីភោគៈ។ ភោគៈ និងកម្មសិទ្ធិ ជាស្ថានភាពពីរខុសគ្នា។ ភោគៈ គឺជាស្ថានភាពកាន់កាប់ដោយយកសភាពការណ៍កាន់កាប់ជាសំអាង។ ចំណែកឯកម្មសិទ្ធិជាស្ថានភាពគិតិយុទ្ធដោយយកច្បាប់ជាសំអាង។

ការចុះបញ្ជីដីធ្លី និងការចេញប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិនៅកម្ពុជាមាននីតិវិធីពីរ គឺការចុះបញ្ជីតាមការស្នើសុំរបស់ម្ចាស់ដី ដែលគេឲ្យឈ្មោះថា ការចុះបញ្ជីដាច់ដោយដុំ។ មានន័យថា ប្រជាពលរដ្ឋអាចដាក់ពាក្យសុំចុះបញ្ជីដីធ្លីទៅរដ្ឋបាលសុរិយោដីស្រុក-ខណ្ឌ ក្នុងតំបន់របស់ខ្លួនដែលពុំទាន់បានចុះបញ្ជីមានលក្ខណៈជាប្រព័ន្ធ។ ចំណែក ការចុះបញ្ជីជាប្រព័ន្ធ ជាសេវាមួយដែលតម្រូវឱ្យអាជ្ញាធរសមត្ថកិច្ចចុះវាស់វែង និងធ្វើបញ្ជីដីធ្លីជូនពលរដ្ឋ ដែលជាទូទៅការចុះបញ្ជីជាប្រព័ន្ធត្រូវបានធ្វើឡើងមួយឃុំម្តងៗតាមការកំណត់របស់រដ្ឋាភិបាល។

ប្លង់រឹងប្រព័ន្ធ ឬ LMAP (Land Management and Administration Project)៖ ប្រព័ន្ធវាស់ប្លង់ដីដែលមានឈ្មោះថា LMAPនេះត្រូវបានបង្កើតឡើងនៅកម្ពុជាដើម្បីបង្កើនការធានាដល់សិទ្ធិកាន់កាប់ដីធ្លី។ LMAP បានចាប់ផ្តើមអនុវត្តនៅឆ្នាំ២០០២ ក្រោមគម្រោងផ្តួចផ្តើមដោយធនាគារពិភពលោក និងអនុវត្តន៍ដោយក្រសួងរៀបចំដែនដី នគរូបនីយកម្ម និងសំណង់។ ហើយប័ណ្ណប្រភេទនេះ ចេញជូនតែម្ចាស់ដីទាំងឡាយណាដែលបានចុះបញ្ជីដីរបស់ខ្លួន ជាលក្ខណៈប្រព័ន្ធ។

LMAP ជាប្រភេទប័ណ្ណកម្មសិទ្ធដីធ្លី និងមានសុវត្ថិភាពជាងគេ ដោយសារមានការប្រើប្រាស់ប្រព័ន្ធ GPS ក្នុងការដៅកូអរដោនេច្បាស់លាស់សម្រាប់ក្បាលព្រំដីនីមួយៗ ដែលកត្តានេះផ្តល់ភាពច្បាស់លាស់ដល់ម្ចាស់អចលនទ្រព្យ និងការពារជម្លោះព្រំដីរវាងម្ចាស់ទ្រព្យ។

គម្រោងផ្តួចផ្តើម LMAP របស់ធនាគាពិភពលោក គឺជាបង្កើតប្រពន្ធរដ្ឋបាលដីធ្លីបែបទំនើប តាមរយៈការធ្វើឱ្យសន្តិសុខបណ្ណកម្មសិទ្ធិដីប្រសើរឡើង និងលើកស្ទួយដល់ការអភិវឌ្ឍទីផ្សារដីធ្លីប្រកបដោយប្រសិទ្ធិភាព។ តាមការប៉ាន់ប្រមាណ គម្រោងនេះផ្តល់ផលប្រយោជន៍ដល់ប្រជាពលរដ្ឋប្រហែល១លានគ្រួសារ។

ប្លង់ទន់៖ គឺជាបណ្ណសំគាល់អចលនវត្ថុដែលមិនទាន់ចុះបញ្ជី ពោលគឺជាប្រភេទឯកសារមួយប្រភេទដែលបញ្ជាក់អំពីការកាន់កាប់ជាក់ស្ដែង ទៅលើអចលនវត្ថុមួយ មិនមានប្លង់រឹង។ ហើយការកាន់កាប់បណ្ណសំគាល់អចលវត្ថុប្លង់ទន់ មានការទទួលស្គាល់ត្រឹមអាជ្ញាធរថ្នាក់ក្រោមជាតិ ហេតុដូច្នេះប្លង់ប្រភេទនេះមិនទាន់បានទទួលស្គាល់ ឬគាំពារដោយច្បាប់ពេញលេញនៅឡើយ ដែលគេអាចមានការជំទាស់បាន ក្នុងករណីដែលមានការជំទាស់ ឬវិវាទកើតឡើង នៅពេលចុះបញ្ជីលក្ខណៈជាប្រព័ន្ធ។

ម្យ៉ាងវិញទៀត នៅពេលដែលស្នើកម្ចីពីគ្រឹះស្ថានធនាគារដើម្បីទិញអចលនទ្រព្យប្លង់ទន់ ធនាគារមួយចំនួនមិនអនុម័តផ្តល់កម្ចីដល់ការទិញអចលនទ្រព្យមានប្លង់ប្រភេទនេះទេ ដោយសារតែក្តតាហានិភ័យ។ ស្ថាប័នធនាគារខ្លះទៀត ក៏មានការផ្តល់កម្ចីទិញអចលនទ្រព្យប្លង់ទន់ដែរ តែមានការកំណត់លក្ខណ្ឌក្នុងការផ្តល់អត្រាប្រាក់ខ្ពស់បើធៀបនឹងប្លង់រឹង ដែលជាមធ្យមមានអត្រាការប្រាក់ ១០ ភាគរយក្នុងមួយឆ្នាំ។

រាល់ការផ្ទេរសិទ្ធិ ឬសិទ្ធិកាន់កាប់អចលនទ្រព្យ នៅពេលដែលមានការទិញ-លក់ ឬការដោះដូរ ឬការធ្វើអំណោយ ហើយទោះបីអចលនទ្រព្យនោះបានចុះបញ្ជីនៅរដ្ឋបាលសុរិយោដីរួចរាល់ក្តី (មានបណ្ណកម្មសិទ្ធិ ឬហៅថាប្លង់រឹង) ឬមិនទាន់បានចុះបញ្ជីក្តី (គ្មានបណ្ណកម្មសិទ្ធិ ឬហៅថាប្លង់ទន់) ត្រូវជាប់បន្ទុកបង់ពន្ធប្រថាប់ត្រា ៤ ភាគរយនៃទម្លៃទ្រព្យ។

ប្លង់រឹង៖ ជាវិញ្ញាបនបត្រសំគាល់អចលនវត្ថុដែលបានចុះបញ្ជីរួចរាល់ ឬហៅថាប្លង់រឹង។ បណ្ណកម្មសិទ្ធិប្រភេទនេះត្រូវបានផ្តល់ និងទទួលស្គាល់ដោយក្រសួងរៀបចំដែនដី នគរូបនីយកម្ម និងសំណង់ (អាជ្ញាធរថ្នាក់ជាតិ)។ អត្ថប្រយោជន៍នៃការកាន់អចលនទ្រព្យប្លង់រឹង អាចទទួលបានកម្ចីអត្រាការប្រាក់ទាបជាងប្លង់ទន់ ដែលជាមធ្យម ៨ ភាគរយក្នុងមួយឆ្នាំ។ ប៉ុន្តែរាល់ការផ្ទេរសិទ្ធិអចលនទ្រព្យប្លង់រឹង ត្រូវចំណាយជាមធ្យមប្រហែល ១០០០ ទៅ ២០០០ដុល្លារ លើថ្លៃសេវារដ្ឋបាលសូវិយោដី ហើយជាមធ្យមត្រូវការរយៈពេល ១២ សប្តាហ៍ទើបអាចសម្រេចការផ្ទេរសិទ្ធិទៅភាគីម្ខាងទៀត។

បណ្ណកម្មសិទ្ធិរួម (strata title) បណ្ណកម្មសិទ្ធិរួម គឺសំដៅលើវិញ្ញាបនបត្រសម្គាល់ម្ចាស់ចំណែកឯកជន ដែលផ្តល់ជូនដល់អ្នកដែលទិញយូនីតខុនដូ ឬអគារការិយាល័យ ដើម្បីសម្គាល់ថា អ្នកទិញនោះជាកម្មសិទ្ធករស្របច្បាប់ នៃយូនីត ឬបន្ទប់នៅក្នុងអគារសហកម្មសិទ្ធិនោះ។

អគារសហកម្មសិទ្ធិ សំដៅដល់អគារ ឬសំណង់ដែលមានកម្មសិទ្ធិករច្រើននាក់រស់នៅ។ ប្រភេទនៃអគារសហកម្មសិទ្ធិទាំងនេះមានដូចជា ភូមិគ្រឹះ ពាក់កណ្តាលភូមិគ្រឹះ ផ្ទះល្វែងដែលមានច្រើនល្វែង និងច្រើនជាន់ជាប់គ្នា ខុនដូ អគារការិយាល័យ និងផ្សារទំនើបជាដើម។ អគារសហកម្មសិទ្ធិមានចំណែកខ្លះជាកម្មសិទ្ធិផ្តាច់មុខ របស់កម្មសិទ្ធិករនីមួយៗហៅថា “ចំណែកឯកជន” និងមានចំណែកខ្លះជាលំហរួមសម្រាប់ការប្រើប្រាស់រួម របស់សហកម្មសិទ្ធិករទាំងអស់ហៅថា “ចំណែករួម”។

មាត្រា ៤៤ នៃច្បាប់រដ្ឋធម្មនុញ្ញរបស់កម្ពុជា និងមាត្រាទី ៨ នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ២០០១ បានចែងថា មានតែរូបវន្តបុគ្គល ឬនីតិបុគ្គលដែលមានសញ្ជាតិខ្មែរទេ ទើបមានសិទិ្ធជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិលើដីធ្លី។ ប៉ុន្តែជនបរទេស ត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យមានកម្មសិទ្ធិលើចំណែកនៃអគារសហកម្មសិទ្ធិ ចាប់ពីជាន់ទី១ឡើងទៅ ដែលមានន័យថា ជាន់ផ្ទាល់ដី និងក្រោមដី មិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យជនបរទេសមានសិទ្ធកម្មសិទ្ធិឡើយ។ បន្ថែមលើនេះ ជនបរទេសក៏ត្រូវបានកំណត់ អាចឱ្យមានកម្មសិទ្ធិលើចំណែកឯកជននៃអគារសហកម្មសិទ្ធិមួយកន្លែងមិនលើសពី ៧០ ភាគរយ នៃទំហំផ្ទៃក្រទ្បានៃចំណែកឯកជនទាំងអស់នៃអគារសហកម្មសិទ្ធិនោះឡើយ។

ការអនុញ្ញាតនេះ គឺមានចែងនៅក្នុងច្បាប់ស្តីពីការផ្តល់សិទ្ធិកម្មសិទ្ធិលើចំណែកឯកជននៃអគារសហកម្មសិទ្ធិដល់ជនបរទេស។ ហើយការផ្តល់ជម្រើសបែបនេះ ជាការសម្រួលដល់ជនបរទេសដែលមកធ្វើការ វិនិយោគ និងដើម្បីឆ្លើយតបទៅនឹងកំណើនទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា។

គិតមកត្រឹមដំណាច់ឆ្នាំ ២០២១ ក្រសួងរៀបចំដែនដីនគររូបនីយកម្ម និងសំណង់បានចេញកម្មសិទ្ធិដីធ្លីបានចំនួន ៦ លាន ៤សែន បណ្ណ ឬស្មើនឹង៩០ នៃក្បាលដីប៉ាន់ស្មានសរុប ៧ លានក្បាលដីនៅទូទាំងប្រទេស។ តាមការរំពឹងទុក ការចេញកម្មសិទ្ធិដីធ្លីនឹងសម្រេចទាំងស្រុងនៅត្រឹមឆ្នាំ ២០២៣។

ដោយឡែក ការចុះបញ្ជីចំណែកឯកជននៃអគារសហកម្មសិទ្ធិសម្រេចបានចំនួន ៣៦ ៣៥៦ បណ្ណ (រាជធានីភ្នំពេញ ២៩ ៩៥៧បណ្ណ ខេត្តព្រះសីហនុ ៦ ៣៨៧ បណ្ណ និងសៀមរាប ១៣ បណ្ណ) និងបានចុះបញ្ជីផ្ទេរសិទ្ធិកម្មសិទ្ធិលើចំណែកឯកជននៃអគារសហកម្មសិទ្ធិដល់បរទេសចំនួន ១០ ០៦២ ចំណែកកម្មសិទ្ធិ៕

ឯកសារយោង៖

អត្ថបទស្រាវជ្រាវស្តីពី កម្មសិទ្ធិដីធ្លីនៅកម្ពុជា រៀបចំដោយមជ្ឈមណ្ឌលសិទ្ធិមនុស្សកម្ពុជា
សេចក្តីប្រកាសព័ត៌មានរបស់ធនាគារពិភពលោកស្តីពី គម្រោងគ្រប់គ្រងដីធ្លី និងរដ្ឋបាលនៅកម្ពុជា
គោលនយោបាយដីធ្លី “សៀវភៅសដីធ្លី”
អនុក្រឹត្យស្តីពី ការគ្រប់គ្រង និងប្រើប្រាស់អគារសហកម្មសិទ្ធិ
សៀវភៅណែនាំស្តីពី ពន្ធប្រថាប់ត្រាលើការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ ឬសិទ្ធិកាន់កាប់អចលនទ្រព្យ រៀបចំដោយអគ្គនាកយដ្ឋានពន្ធដារ
លទ្ធផលការងារឆ្នាំ២០២១ និងលើទិសដៅការងារឆ្នាំ២០២២ របស់ក្រសួងរៀបចំដែនដី នគរូបនីយកម្ម និងសំណង់