ស្វែងយល់គន្លឹះទិញអចលនទ្រព្យឱ្យបានត្រឹមត្រូវ ហើយសុវត្ថិភាព

ចំណុចសំខាន់៖

តម្លៃដីធ្លីនៅភ្នំពេញមានកំណើនជាមធ្យម ១៥ ភាគរយក្នុងមួយឆ្នាំ។ ចំណែកឯអត្រាជួលវិញ គឺមានអត្រា ៦ ទៅ ៨ ភាគរយក្នុងមួយឆ្នាំ
ប្រជាជនកម្ពុជាអាចទទួលទំហំកម្ចីពីគ្រឹះស្ថានធនាគាររហូតលដល់ ៧០ ភាគរយនៃតម្លៃទ្រព្យ ដែលមានអត្រាចន្លោះពី ៥ ទៅ ១០ ភាគរយក្នុងមួយឆ្នាំ
ទិញអចលនទ្រព្យដោយប្រើរូបមន្ត ៣០/៣០/៣ ដើម្បីបញ្ចៀសនូវសម្ពាធហិរញ្ញវត្ថុ

“ការពារប្រសើរជាងព្យបាល” ជាពាក្យស្លោកខ្មែរមួយឃ្លាដែលសំដៅលើការធ្វើអ្វីមួយឱ្យមាការប្រុងប្រយ័ត្នឬការទប់ស្កាត់ទុកមុន ជាជាងការដោះស្រាយបញ្ហាតាមក្រោយ។ ពាក្យស្លោកមួយឃ្លានេះក៏អាចយកអនុវត្តក្នុងការវិនិយោគ ឬការទិញអចលនទ្រព្យ។ ការមានមូលដ្ឋានច្បាស់លាស់ នឹងធ្វើឱ្យការសម្រេចចិត្តបានត្រឹមត្រូវអាចបញ្ចៀសនូវការខាតបង់។

តើគួរសិក្សាលើកត្តាអ្វីខ្លះ ដើម្បីទិញអចលនទ្រព្យបានត្រឹមត្រូវ សុវត្ថិភាព និងទទួលផលចំណេញ?

ការកំណត់គោលបំណង

ការកំណត់គោលបំណង នឹងជួយតម្រង់ទិសឱ្យបានត្រឹមត្រូវក្នុងការចំណាយទំហំទឹកប្រាក់ ថាតើការទិញអចលនទ្រព្យនោះដើម្បីប្រើប្រាស់ផ្ទាល់ខ្លួន ទិញហើយដាក់ជួលវិញដើម្បីបង្កើតលំហូរសាច់ប្រាក់ទៀងទាត់ប្រចាំខែ ឬទិញដើម្បីទុករង់ចាំឡើងថ្លៃ ហើយលក់ចេញវិញ។

តាមការបញ្ជាក់ពីក្រុមហ៊ុនជំនាញក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ តម្លៃដីធ្លីនៅភ្នំពេញមានអត្រាកំណើនជាមធ្យម ១៥ ភាគរយក្នុងមួយឆ្នាំ ហើយប្រសិនទីតាំងដីដែលឋិតនៅជុំវិញគម្រោងអភិវឌ្ឍធំៗដូចជាព្រលានយន្តហោះភ្នំពេញថ្មី ឬផ្លូវក្រវ៉ាត់ក្រុងទី៣ ដែលតម្លៃដីតែងមានកំណើនចន្លោះពី ២០ ទៅ ៣០ ភាគរយ ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ចំណែកឯ ប្រាក់ចំណេញពីការជួលប្រចាំឆ្នាំ (gross rental yield) អាចមានអត្រាចន្លោះពី ៦ ដល់ទៅ ៨ ភាគរយក្នុងមួយឆ្នាំ ដែលអត្រានេះខ្ពស់ជាងបណ្តាប្រទេសមួយចំនួននៅក្នុងតំបន់អាស៊ាន។ យោងតាមការសិក្សាស្រាវជ្រាវពីស្ថានប័ន GlobalPropertyGuide បានបង្ហាញថា ការជួលខុនដូ ឬអាផាតមិនក្នុងប្រទេស សឹង្ហបុរី, វៀតណាម, ម៉ាឡេស៊ី, ថៃ, ហ្វីលីពីន និងឥណ្ឌូនេស៊ី ទទួលបានចំណូលពីការជួលមានអត្រាចន្លោះពី ៣ ទៅ ៧ ភាគរយក្នុងមួយឆ្នាំ។

របៀបស្វែងរកអត្រាចំណេញពីការជួលប្រចាំឆ្នាំ

(ចំណូលពីការជួលប្រចាំឆ្នាំ / តម្លៃអចលនទ្រព្យ x 100) = អត្រាចំណេញពីការជួលប្រចាំឆ្នាំ (GRY)

ឧទារហរណ៍៖ ប្រសិនបើអ្នកទិញខុនដូមួយបន្ទប់គេងដែលមានទំហំ 45 ម៉ែត្រការ៉េ ហើយខុនដូនេះមានទីតាំងឋិតនៅកណ្តាលក្រុង ដែលទិញក្នុងតម្លៃ 90 000 ដុល្លារក្នុងមួយយូនីត។ ខុនដូនេះអាចដាក់ជួលបាន 450 ដុល្លារក្នុងមួយខែ ឬស្មើនឹង 5 400 ដុល្លារក្នុងមួយឆ្នាំ។

តាមរូបមន្ត

5 400 / 90 000 x 100 = 6។ ដូច្នេះប្រាក់ចំណូលពីការជួលយូនីតខុនដូដែលអ្នកទទួលបានគឺ 6 ភាគរយក្នុងមួយឆ្នាំ។

ឧទារហរណ៍ខាងលើនេះ គឺផ្អែកតាមតម្លៃទីផ្សារខុនដូបច្ចុប្បន្ន។ យោងតាមការសិក្សាពីក្រុមហ៊ុន CBRE Cambodia គិតត្រឹមត្រីមាសទី៣ ឆ្នាំ២០២១ បានបង្ហាញថា ខុនដូកម្រិតមធ្យមមានតម្លៃប្រមាណ ២ ០០០ ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ហើយការជួលខុនដូកម្រិតនេះមានតម្លៃប្រហែល ១០ ដុល្លារ ក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ក្នុងមួយខែ។ អ្នកជំនាញក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យលើកឡើងថា នៅពេលដែលសេដ្ឋកិច្ចមានកំណើនឡើងវិញ នោះទីផ្សារជួលក៏អាចមានតម្លៃខ្ពស់ជាងពេលបច្ចុប្បន្នផងដែរ។

ការរៀបចំផែនការហិរញ្ញវត្ថុ

លោក Sam Dogen អ្នកជំនាញផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ និងវិនិយោគិនជនជាតិអាមេរិកមួយរូប បានបង្កើតគោលការណ៍មួយសម្រាប់អ្នកទិញអចលនទ្រព្យ ដើម្បីបញ្ចៀសនូវសម្ពាធហិរញ្ញវត្ថុតាមរយៈរូបមន្ត ៣០/៣០/៣។

គោលការណ៍ទី១ គឺមិនត្រូវចំណាយការសងត្រលប់ទៅធនាគារវិញលើសពីរង្វង់ ៣០ ភាគរយ នៃចំណូលប្រចាំខែដែលរកបាន។ មានន័យថា ប្រសិនបើចំណូលប្រចាំខែដែលអ្នករកបាន ២ ០០០ ដុល្លារក្នុងមួយខែ ដូច្នេះគួរតែចំណាយ ៧០០ ដុល្លារ (ឬស្មើនឹង ៣៥ភាគរយ) ដើម្បីសងត្រលប់ទៅធនាគារវិញ។
គោលការណ៍ទី២ ត្រូវមានប្រាក់បំរុង៣០ភាគរយ នៃតម្លៃទ្រព្យដែលចង់ទិញ។ ឧទាហរណ៍ ប្រសិនបើអ្នកទិញផ្ទះតម្លៃ ៧ ម៉ឺនដុល្លារ នោះប្រាក់កក់ដែលត្រូវមានក្នុងដៃគឺ ២១ ០០០ ដុល្លារ (ឬស្មើនឹង៣០% នៃ ៧ម៉ឺនដុល្លារ)។ បច្ចុប្បន្នការប្រើប្រាស់កម្ចីពីគ្រឹះស្ថានធនាគារដើម្បីទិញអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា អាចទទួលបានទំហំកម្ចីចាប់ពី ៥០ ទៅ ៧០ ភាគរយនៃតម្លៃទ្រព្យសរុប ហើយជាទូទៅមានអត្រាការប្រាក់ចន្លោះពី ៨ ទៅ ១០ ភាគរយក្នុងមួយឆ្នាំ ដោយអាស្រ័យលើប្រភេទប្លង់នៃអចលនទ្រព្យនោះ។ ចំណែការសងត្រលប់ អាចមានរយៈពេលដល់ទៅ ១៥ ឆ្នាំ។
សម្រាប់គោលការណ៍ទី៣ ត្រូវកំណត់គោលដៅតម្លៃអចលនទ្រព្យ ឬផ្ទះដែលចង់ទិញ មិនឱ្យលើសពី ៣ដង នៃចំណូលប្រចាំឆ្នាំដែលអ្នករកបាន។ មានន័យថា ប្រសិនបើអ្នកមានចំណូលប្រចាំឆ្នាំ ២ ៤០០០ ដុល្លារ ក្នុងមួយឆ្នាំ (ឬ ២០០០ ដុល្លារក្នុងមួយខែ) ដូច្នេះអចលនទ្រព្យដែលអ្នកត្រូវទិញមិនគួរមានតម្លៃលើសពី ៧ ម៉ឺនដុល្លារឡើយ។

សិក្សាពីទិដ្ឋភាពផ្លូវច្បាប់

ការយល់ដឹងពីទិដ្ឋិភាពផ្លូវច្បាប់ក្នុងការវិនិយោគអចលនទ្រព្យ គឺជាកត្តាដែលចាំបាច់ និងមិនអាចរំលងបានសម្រាប់អ្នកទិញអចលនទ្រព្យគ្រប់រូប ដើម្បីធានាថាការវិនិយោគនោះទទួលបានទាំងផលចំណេញ ហើយមានសុវត្ថិភាព។

ទាក់ទងបញ្ហានេះ ប្រធានក្រុមមេធាវីនៃក្រុមមេធាវី Realt. Law Group លោក សុទ្ធ សាងបុណ្យ បានផ្តល់ជាយោបល់ថា មុននឹងសម្រេចចិត្តទិញអចលនទ្រព្យណាមួយមិនថាជាផ្ទះ ឬជាដី អ្នកទិញគួរពិនិត្យឱ្យបានច្បាស់លាស់លើចំណុចចម្បង៣។

ទី១ គឺត្រូវពិនិត្យមើលទៅលើប្រវត្តិនៃការកាន់កាប់ទីតាំងអចលនទ្រព្យនោះឱ្យបានត្រឹមត្រូវតាមផ្លូវច្បាប់ ដើម្បីដឹងច្បាស់ថាអចលនទ្រព្យនោះជាប់ពាក់ព័ន្ធនឹងជម្លោះ ឬបានកាត់ផ្ទេរកម្មសិទ្ធិត្រឹមត្រូវដែរឬទេ?
ទី២ ត្រូវពិនិត្យលើប្រភេទប្លង់កម្មសិទ្ធិកាន់កាប់អចលនទ្រព្យ តើប្រភេទប្លង់រឹង ឬប្លង់ទន់?
– ប្លង់ទន់ទទួលស្គាល់ដោយអាជ្ញាធរថ្នាក់ក្រោមជាតិ ហើយការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យប្លង់ប្រភេទនេះមិនទាន់បានទទួលស្គាល់ ឬគាំពារដោយច្បាប់ពេញលេញនៅឡើយ ដែលគេអាចមានការជំទាស់បាន ក្នុងករណីដែលមានការជំទាស់ ឬវិវាទកើតឡើង នៅពេលចុះបញ្ជីលក្ខណៈជាប្រព័ន្ធ។ ដូច្នេះ រាល់ការលក់ទិញអចលនទ្រព្យ ដែលមានបណ្ណកម្មសិទ្ធិកាន់កាប់អចលនទ្រព្យជា “ប្លង់ទន់” ត្រូវប្រុងប្រយ័ត្នឱ្យបានខ្ពស់ ដើម្បីជៀសវាងនូវវិវាទកើតឡើង។ តាមការប៉ាន់ស្មាន មានប្រហែល ៨0ភាគរយ នៃអ្នកកាន់កាប់អចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាមានបណ្ណកម្មសិទ្ធិជាប្លង់ទន់ ដែលជាទូទៅចំណាយពេលប្រហែល១០ ថ្ងៃដើម្បីធ្វើការផ្ទេរសិទ្ធិ។
– ចំពោះប្លង់រឹងវិញ ជាបណ្ណកម្មសិទ្ធិដែលផ្តល់ និងទទួលស្គាល់ដោយក្រសួងរៀបចំដែនដី នគរូបនីយកម្ម និងសំណង់។ ទោះបីប្លង់រឹងចេញដោយអាជ្ញាធរថ្នាក់ជាតិក៏ដោយ អ្នកទិញត្រូវត្រួតពិនិត្យលើគល់បញ្ជីនៃការចុះបញ្ជីកាន់កាប់កម្មសិទ្ធិបន្ថែមទៀត ដើម្បីដឹងច្បាស់ថា អចលនទ្រព្យនោះពិតជាមានឈ្មោះម្ចាស់កម្មសិទ្ធិ ដែលបានចារឹកនៅលើប្លង់រឹងនោះពិតប្រាកដមែន និងបានចុះបញ្ជីត្រឹមត្រូវតាមនិតិវិធីច្បាប់។ ព្រោះកន្លងមកធ្លាប់មានករណីវិវាទនៃការទិញ-លក់អចលនទ្រព្យដែលមានកម្មសិទ្ធិជាន់គ្នា ។ រាល់ការផ្ទេរសីទ្ធិអចលនទ្រព្យប្លង់រឹងត្រូវជាប់បន្ទុកបង់ពន្ធប្រថាប់ត្រា ៤ ភាគរយនៃតម្លៃទ្រព្យ បូកនឹង ១០០០ ដុល្លារ លើថ្លៃសេវារដ្ឋបាលសូវិយោដី ហើយជាមធ្យមត្រូវការរយៈពេល ១២ សប្តាហ៍ទើបសម្រេចការផ្ទេរសិទ្ធិទៅភាគីអ្នកទិញ។
ទី៣ ត្រូវពិនិត្យទៅលើស្ថានភាពជាប់បន្ទុកនៃអចលនទ្រព្យនោះ ដូចជាការជាប់បន្ទុកនៅធនាគារ ការដាក់បញ្ចាំ ឬការដាក់ធានាបំណុល និងត្រូវពិនិត្យថា តើអចលនទ្រព្យនោះមានទំនាស់ ឬហាមឃាត់ដោយដីការរក្សាការពាររបស់តុលាការដែរឬទេ?

ប្រឹក្សាជាមួយអ្នកជំនាញ

ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យតែងមានបញ្ជីអចលនទ្រព្យដាក់លក់ល្អៗនៅក្នុងដៃ ដោយសារពួកគេមានទិន្នន័យដ៏សម្បូរបែប និងបណ្តាញទំនាក់ទំនងដ៏ច្រើន។ ហេតុនេះ ភ្នាក់ងារអចនទ្រព្យជំនាញនឹងផ្តល់ជម្រើសល្អៗដល់អ្នកដើម្បីសម្រេចចិត្តប្រកបដោយភាពត្រឹមត្រូវ។ បន្ថែមពីនេះ អ្នកឯកទេសផ្នែកប្រឹក្សាអចលនទ្រព្យ តែងប្រកាន់ខ្ជាប់នៅក្រមសិលធម៌វិជ្ជាជីវ ហើយតែងផ្តល់អទិភាពដោយធានាថាអ្នកទិញនឹងទទួលបានអចលនទ្រព្យដែលពួកគេពេញចិត្តបំផុត ដោយមិនត្រូវចំណាយលើសតម្លៃទីផ្សារនោះទេ។

ម្យ៉ាងទៀត អ្នកឯកទេសផ្នែកប្រឹក្សាអចលនទ្រព្យ អាចជួយរៀបចំឯកសារកិច្ចសន្យានានាដើម្បីជាប្រយោជន៍ដល់អ្នកទិញ។ កិច្ចសន្យាទិញ-លក់អាចមានភាពស្មុគស្មាញសម្រាប់អ្នកទិញជាច្រើន ដូច្នេះហើយការដែលមានភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យជំនាញនឹងជួយលោកអ្នកលើបញ្ហានេះ ហើយពួកគេនឹងតម្កល់ប្រយោជន៍អតិថិជនជាចម្បង៕