ស្វែងយល់ភាពខុសគ្នារវាងខុនដូ និង អាផាតមិន

សាធារណជនមួយចំនួននៅមានភាពស្រពិចស្រពិលនៅឡើយទាក់ទងនឹងការបែងចែកភាពខុសគ្នា​រវាងខុនដូ និងអាផាតមិន​។ ពិបាកបែងចែកនៅត្រង់ថា រាងរៅនៃសំណង់អគារខ្លះនៃប្រភេទលំនៅដ្ឋានទាំងពីរនេះមានភាពប្រហាក់ប្រហែលគ្នា ហើយទាំងអគារខុនដូ និង​អាផាតមិននីមួយៗ សុទ្ធតែមានការបែងចែកជាបន្ទប់ស្នាក់នៅ ឬយូនីតដូចៗគ្នា។

ដ្បិតថាខុនដូ និងអាផាតមិន មានភាពស្រដៀងគ្នាខ្លះៗក៏ពិតមែន តែមានទិដ្ឋភាព​មួយចំនួនទៀតដែលអាចបែកចែងភាពខុសគ្នាដាច់ស្រលះរួមមានទាំងសិទ្ធិកាន់កាប់ រវាងខុនដូ និងអាផាតមិន​ មានដូចខាងក្រោម៖

១)  សិទ្ធិកាន់កាប់

យោងតាមអ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យ ហេតុផលចម្បងនៃភាពខុសគ្នា​រវាងខុនដូ និងអាផាតមិន គឺទាក់ទងនឹងសិទ្ធិកាន់កាប់។​ ខុនដូជាអគារសហកម្មសិទ្ធិ (co-owned building) ដែលមានន័យថា រាល់យូនីតនៅក្នុងអគារខុនដូនោះត្រូវបានលក់ទៅឱ្យអ្នកទិញ ហើយអ្នកទិញនីមួយៗមានសិទ្ធិកាន់កាប់យូនីត​ខុនដូនោះតាមរយៈបណ្ណកម្មសិទ្ធិរួម (strata title)។

ប្លង់កម្មសិទ្ធិរួមនេះ អនុញ្ញាតឱ្យជនបរទេសមានសិទ្ធិកាន់កាប់មិនលើសពី ៧០ ភាគរយ​ នៃអគារសហកម្មសិទ្ធិ ហើយជន​បរទេសអាចទិញយូនីតនៃអគារសហកម្មសិទ្ធិចាប់ពី​ជាន់ទី១ ឡើងទៅ។

ចំណែកអាផាតមិនវិញ មានម្ចាស់កម្មសិទ្ធិតែម្នាក់ប៉ុណ្ណោះ (centrally-owned) ហើយជាទូទៅអ្នក​វិនិយោគ និងសាងសង់​អាផាតមិន គឺ​ដើម្បីដាក់ជួលទៅតាមចំនួនយូនីត​ដែលអគារអាផាតមិននោះមាន។

យោង​តាមរបាយការណ៍ព្យាការណ៍ភ្នំពេញ ២០៣០ របស់ក្រុមហ៊ុន Vtrust Appraisal បានបង្ហាញថា​ គិតត្រឹមចុងឆ្នាំ ២០១៨ មានអគារអាផាតមិន ៣៣៥ អគារ ដែលបន្ទប់ស្នាក់នៅ ៩ ០២១ យូនីត​។ តាមការព្យាករណ៍ដោយផ្អែកតាមកំណើនធម្មតា (normal-case scenario) ការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិននៅភ្នំពេញនឹងមានអត្រាកំណើនប្រចាំឆ្នាំ ១០ ភាគរយ ឬជាមធ្យមមាន ១ ៥៨០ យូនីតថ្មីផ្គត់ផ្គង់ក្នុងទីផ្សារក្នុងមួយឆ្នាំៗចាប់ពីឆ្នាំ២០១៩ ដល់ឆ្នាំ ២០៣០។ ខុនដូវិញបានកើនដល់ជាង ១០៩ ០៣៥ យូនីត គិតត្រឹម​ខែឆ្នូឆ្នាំ ២០២០ ហើយចំនួនយូនីតខុនដូនេះ នឹងកើនដល់ប្រមាណ ២៩៥ ០០០ យូនីត នៅត្រឹមដើមឆ្នាំ២០៣០៕

២) តម្លៃជួល  

ភាពខុសគ្នា​មួយទៀតគឺទាក់ទងទៅនឹងតម្លៃជួល។ ​អាផាតមិនខ្លះ មានតម្លៃជួលខ្ពស់ជាងខុនដូ ដោយសារ​តែ​តម្លៃជួលនោះរបស់អាផាតមិន តែង​រាប់បញ្ចូល សេវាផ្សេងៗទៀតដូចជាថ្លៃទឹក អគ្គិសនី និងសេវាសម្អាត និងបោកគគក់ជាដើម។

តាមការសិក្សាពីរក្រុមហ៊ុនក្នុងស្រុកខ្លះ សេវាអាផាតមិន​ភាគច្រើនគិតថ្លៃសេវាអគ្គិសនីក្នុងតម្លៃចន្លោះពី ១ ០០០ ទៅ ១ ២០០ រៀល ($0.25 – $0.30) ក្នុងមួយគីឡូវ៉ាត់់ម៉ោង រីឯទឹកវិញគិតក្នុងតម្លៃចន្លោះពី ២ម៉ឺន ទៅ ៤ម៉ឺនរៀល  ($5 ទៅ $10) ក្នុងមួយខែ។

តាមការសិក្សារបស់ CBRE Cambodia គិតត្រឹមឆមាស​ទី១ ឆ្នាំ ២០២១ តម្លៃជួលអាផាតមិនកម្រិត A មានតម្លៃជាមធ្យម ២២ ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ​ ហើយកម្រិត B វិញមានតម្លៃជួល​ ១៥ ដុល្លារ​ក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ក្នុងមួយខែ​។

តម្លៃជួលខុនដូ (prime condo rents) ១២ ដុល្លារ​ក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ​ ក្នុងមួយខែ។ ខុនដូខ្លះក៏តម្រូវឱ្យអ្នកជួលបង់ថ្លៃ​សេវាផ្សេងៗបន្ថែមទៀតដែរដូចជា កន្លែងហាត់ប្រាណ សូណា អាងហែលទឹក និងកន្លែងចតរថយន្តជាដើម។

៣) សេវាកម្មជួសជុល

នៅពេលដែលអាផាតមិនមានការជួសជុល ម្ចាស់អាផាតមិនឬក្រុមហ៊ុនដែលគ្រប់គ្រងគឺជាអ្នកទទួលខុសត្រូវ ហើយពួកគេតែងដោះស្រាយបញ្ហាបានឆាប់រហ័សជាពិសេសនៅពេលដែលការខូចខាតនោះអាចប៉ះពាល់ដល់យូនីតផ្សេងៗ។

ចំណែកខុនដូរវិញ ដោយសារមានម្ចាស់ផ្សេងគ្នា ដូចនេះការចំណាយទៅលើការជួសជុលផ្សេងៗ ម្ចាស់យូនីតនីមួយៗជាអ្នកទទួលខុសត្រូវរៀងខ្លួន។

***ចំនុចរៀបរាប់ខាងលើគ្រាន់តែជាកត្តាចម្បងមួយចំនួនប៉ុណ្ណោះ ភាពខុសគ្នាអា​ចនៅ​មាន​កត្តា​ផ្សេងៗទៀតផងដែរ។