៧ចំណុចបង្ហាញថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជាកំពុងទាញចំណាប់អារម្មណ៍វិនិយោគិនអាស៊ី

បើទោះបីស្ថិតក្នុង​កាលៈទេសៈជំងឺរាតត្បាតកូវីដ-១៩នៅបន្តកើតមានក្តី ប្រទេសកម្ពុជានៅតែជាទិសដៅដ៏ទាក់ទាញសម្រាប់អ្នកទិញអចលនទ្រព្យរបស់វិនិយោគិនបរទេស ជាពិសេសវិនិយោគិនចិន វិនិយោគិនដទៃទៀតដែលមកពីបណ្តា​ប្រទេសក្នុងតំបន់អាស៊ីអាគ្នេយ៍។

នៅក្នុងអត្ថបទស្រាវជ្រាវមួយរបស់គេហទំព័រ Juwai.com ជាក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យចិនដ៏ធំមួយដែលអនុញ្ញាតឱ្យវិនិយោគិនអាចបញ្ជាទិញ ឬស្វែងរកអចលនទ្រព្យនៅបរទេសតាមរយៈប្រព័ន្ធបច្ចេកវិទ្យា។ អត្ថបទស្រាវជ្រាវនេះបានឱ្យដឹងថាទីផ្សារលំនៅឋាននៅតែមានដំណើរការល្អ ជាពិសេសនៅរាជធានីភ្នំពេញតែម្តង ដែលជាទីកន្លែងដ៏ពេញនិយម និងទាក់ទាញសម្រាប់ជនជាតិបរទេស ដោយបន្តមានកំណើនវិនិយោគិនបរទេសមកពីហុង កុង ចិនដីគោក និងវិនិយោគិនបរទេសផ្សេងៗទៀតមកពីបណ្តាប្រទេសនៅក្នុងតំបន់អាស៊ីអាគ្នេយ៍។

ខាងក្រោមនេះជាហេតុផលសំខាន់ៗ​ដោយផ្អែកលើកត្តាប្រាំពីរចំនុច ដើម្បីបង្ហាញថាហតុអ្វីកម្ពុជា ជាទិសដៅទាក់ទាញសម្រាប់វិនិយោគអាស៊ីវិនិយោគលើវិស័យអចលនទ្រព្យ៖

1) វឌ្ឍនភាពសេដ្ឋកិច្ច៖ ប្រទេសកម្ពុជាមានភាពរីកចម្រើនយ៉ាងឆាប់រហ័ស នារយៈពេលពីរទសវត្សរ៍ចុងក្រោយនេះ ដោយបានក្លាយជាប្រទេសមានចំណូលមធ្យមកម្រិតទាបក្នុងឆ្នាំ២០១៥ ហើយគ្រោងនឹងក្លាយជាប្រទេសមានប្រាក់ចំណូលមធ្យមកម្រិតខ្ពស់នៅត្រឹមឆ្នាំ២០៣០។​ សេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជារក្សាបាននូវកំណើនថេរជា​មធ្យម ៨ភាគរយ ដោយគិតចាប់ពីឆ្នាំ ១៩៩៨ រហូតដល់ឆ្នាំ២០១៨ ដែលនេះបានធ្វើឱ្យកម្ពុជាក្លាយជាប្រទេសមានកំណើនសេដ្ឋកិច្ចយ៉ាងឆាប់រហ័សមួយនៅលើពិភពលោក។

យ៉ាងក៏ដោយ, ដូចគ្នានឹងបណ្តាប្រទេសផ្សេងៗទៀតដែរ សេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជាដែលធ្លាប់តែមានកំណើនល្អ តែពេលនេះបានធ្លាក់ចុះយ៉ាងគំហុកត្រឹមមួយប៉ព្រិចភ្នែក ដោយសារបញ្ហាប្រឈមជំងឺកូវីដ-១៩។ បើតាមរបាយការណ៍​ធនាគារអភិវឌ្ឍន៍អាស៊ី (ADB) ចេញផ្សាយកាលពីខែកញ្ញាកន្លងមករកឃើញថា  សេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជានៅឆ្នាំ ២០២០ នេះមានការធ្លាក់ចុះ (-​4 ភាគរយ) ប៉ុន្តែនឹងងើបឡើងវិញជាមួយនឹងអត្រាកំណើន 5.9 ភាគរយនៅឆ្នាំ ២០២១។ ​កំណើននេះខ្ពស់ជាងព្យាករណ៍របស់រដ្ឋាភិបាលកម្ពុជាបន្តិច ដែលរដ្ឋាភិបាលមានសុទ្ធិដិ្ឋនិយម និងរំពឹងថាសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជានឹងស្ទុះងើបឡើងវិញក្នុងរង្វង់ 5.7 ភាគរយនៅឆ្នាំ២០២១ ដោយរំពឹងថាបញ្ហារាតត្បាតនៃជំងឺកូវីដ-១៩ នឹងត្រូវផុតរលត់ ហើយសកម្មភាពសេដ្ឋកិច្ចនឹងវិលមករកប្រក្រតីភាពឡើងវិញ។

ដោយសារកំណើនងើបឡើងវិញនៃសេដ្ឋកិច្ចរបស់កម្ពុជានេះហើយ បានទាក់ទាញចំណាប់អារម្មណ៍វិនិយោគិនផ្នែកលំនៅឋាន។ បើតាមទិន្ន័យរបស់ក្រុមហ៊ុន Juwai បានបង្ហាញថា វិនិយោគិនចិនបានសាកសួរព័ត៌មាន (enquiries) ពីការទិញអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាកើនឡើង 463.6 ភាគរយ គិតចាប់ពីខែកក្កដា ដល់ខែសីហា ឆ្នាំ២០២០។ ភាគច្រើននៃវិនិយោគិនទាំងនោះស្វែងរកអចលនទ្រព្យណាដែលមានតម្លៃចាប់ពី 20K រហូតដល់ 250K ដុល្លារអាមេរិក។

2) បរិយាកាសវិនិយោគងាយស្រួលសម្រាប់វិនិយោគិនបរទេស៖ ​ សភាពាណិជ្ជកម្មកម្ពុជា បាននិយាយថា លំហូរវិនិយោគផ្ទាល់ពីបរទេស (FDIs) ជាច្រើនកំពុងចាក់បញ្ជូលទៅគ្រប់វិស័យទាំងអស់ ហើយបើនិយាយចំពោះកំណើនជាបន្តបន្ទាប់ក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យក៏ដោយសារ FDIsនេះដែរ។ ខណៈដែលរដ្ឋាភិបាលកំពុងធ្វើវិសោធនកម្ម (កែសម្រួល)ច្បាប់វិនិយោគ ហើយការណ៍នេះធ្វើឱ្យភាពស្មុគស្មាញបញ្ហាច្បាប់វិនិយោគនឹងមានភាពធូរស្រាលជាងមុន (less red tape) ដើម្បីសម្រួលដល់ការធ្វើពាណិជ្ជកម្ម និងបង្កបរិយាកាសឱ្យកាន់តែទាក់ទាញសម្រាប់វិនិយោគិនបរទេស។ ជាមួយគ្នានេះ ផលិតផលក្នុងស្រុកកើនឡើងខ្ពស់ (GDP) ហើយរួមទាំងការផ្តល់អត្ថប្រយោជន៍លើកទឹកចិត្តផ្នែកពន្ធដារដល់វិនិយោគិន នោះនឹងធ្វើឱ្យទីផ្សារការងារមានការកើនឡើង ដែលនឹងជួយជម្រុញកំណើនតម្រូវការទីផ្សារលំនៅឋានផងដែរ។

តាម​រយៈគោលនយោបាយនៃគម្រោង «ផ្លូវមួយ ខ្សែក្រវ៉ាត់មួយ» របស់ចិន (សូមចុចទីនេះអានបន្ថែម) ដែលជំរុញឱ្យមានកំណើនជនជាតិចិន ចូលមករស់នៅកម្ពុជាដើម្បីប្រកបរបរកិច្ចការនានា ហើយពួកគេប្រាកដជាត្រូវការកន្លែងស្នាក់នៅ ដែតម្លៃជួលរបស់ជនជាតិចិនខ្ពស់ជាងអតិថិជនក្នុងស្រុក។ សម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍ មើលឃើញថាការណ៍នេះនឹងនាំឱ្យលំនៅឋានមានតម្រូវការខ្ពស់ ហើយថែមទាំងបង្កើនតម្លៃអចលនទ្រព្យផងដែរ។

បើតាមទិន្ន័យរបស់ក្រុមហ៊ុន Juwai កម្ពុជាបានលោតផ្លោះពីទិសដៅទី ១៧ ក្នុងឆ្នាំ២០១៨ ហើយបន្ទាប់មកក្លាយជាទិសដៅទី១២ ឆ្នាំ២០១៩ សម្រាប់វិនិយោគិនចិនដែលស្វែងរកទិញអចលនទ្រព្យនៅក្រៅប្រទេស។ មានទីតាំងសំខាន់ៗបួនកន្លែងដែលវិនិយោគិនចិនស្វែងរកទិញអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាមានដូចជា រាជធានីភ្នំពេញ តាខ្មៅ ខេត្តព្រះសីហនុ និងខេត្តសៀមរាប​។

3) ការ​ងើបឡើងវិញនៃសេដ្ឋកិច្ចចិន៖ ការចាប់ផ្តើមងើបឡើងវិញនៃសេដ្ឋកិច្ចចិនពីបញ្ហាប្រឈម​កូវីដ-១៩ ជាសញ្ញាវិជ្ជមានមួយនៃការវិលត្រលប់របស់វិនិយោគិនលើវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា។ នេះបើតាមរបាយការណ៍ត្រីមាសទី២របស់ក្រុមហ៊ុន CBRE Cambodia។ ក្រុមហ៊ុននេះរំពឺងថា ការវិលត្រលប់នៃអ្នកអភិវឌ្ឍជនជាតិចិន ជាពិសេសវិនិយោគិនចិនដែលវិនិយោគយ៉ាង​សកម្មលើវិស័យខុនដូនៅកម្ពុជា នឹងចាប់ផ្តើមបន្តការសាងសង់គម្រោងរបស់ពួកគេឡើងវិញ បន្ទាប់ពីផ្អាកមួយរយៈ។ បើតាមក្រុមហ៊ុន CBRE Cambodia  រំពឹងថាខុនដូដែលមានបន្ទប់ស្នាក់នៅសរុប 28,000 យូនីតនឹងបញ្ចប់ការសាងសង់នៅចុងឆ្នាំនេះ។

4) ភាពរីកចម្រើនក្នុងវិស័យទេសចរណ៍៖ សម្តេចតេជោនាយករដ្ឋមន្រ្តីហ៊ុន សែន ធ្លាប់បានអះអាងថា ចំនួនភ្ញៀវទេសចរបរទេសដែលមកទស្សនាកំសាន្តនៅកម្ពុជាបានកើនឡើងយ៉ាងច្រើនសន្ធឹសន្ធាប់នារយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ (មុនការផ្ទុះនៃការរាតត្បាតជំងឺកូវីដ-១៩) ហើយរដ្ឋាភិបាលកម្ពុជារំពឹងទទួលស្វាគមន៍ភ្ញៀវទេសចរបរទេស ១២លាននាក់នៅឆ្នាំ២០២៥ ខាងមុខ។ កំណើននៃការមកដល់ភ្ញៀវទេសចរនេះជាកម្លាំងចលករដ៏សំខាន់សម្រាប់ឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យនៅពេលដែលជំងឺរាតត្បាតកូវីដ-១៩ ផុតរលត់។

5) ដុល្លាររូបនីយកម្ម (dollarized economy)៖ រូបិយបណ្ណដុល្លារអាមេរិកត្រូវបានចាយវាយយ៉ាង​ទូលំទូលាយនៅកម្ពុជា។ ជម្លោះពាណិជ្ជកម្មរវាងអាមេរិក​និងចិន បានជះឥទ្ធិពលដល់សេដ្ឋកិច្ចពិភពលោកនារយៈពេលពីរឆ្នាំចុងឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ដែលក្នុងនោះកម្ពុជាទទួលបានផលប្រយោជន៍នៃជម្លោះពាណិជ្ជកម្មនេះ។ តាមរយៈនេះ ចិនបានបង្កើនសម្ព័ន្ធភាពរបស់ខ្លួនដោយយកកម្ពុជា ជាមូលដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម ហើយការណ៍នេះនឹងជួយឱ្យកម្ពុជាពង្រីកខ្លួនក្នុងការនាំចេញ ជាមួយនឹងតម្លៃរូបបិយបណ្ណដុល្លារថមថយ ដែលបង្កលក្ខណៈល្អប្រសើរនៃអំណាចក្នុងការទិញ (purchasing power) របស់វិនិយោគិនអចលនទ្រព្យបរទេស ដែលស្វែងរកទិញអចលនទ្រព្យមានតម្លៃធូរថ្លៃ (bargain real estate)នៅកម្ពុជា។

6) អ​ត្រាកំណើនប្រជាជន៖ នៅកម្ពុជាមានប្រជាជនវ័យក្មេងច្រើនដែលជាមធ្យមពួកគេមានអាយុ ២៥ឆ្នាំ ហើយកំណើនប្រជាជននៅកម្ពុជារំពឹងមានការកើនឡើងប្រមាណ 20ភាគរយត្រឹម២០៣០ ខណៈបច្ចុប្បន្នកម្ពុជាមានចំនួនប្រជាជនជាង ១៦លាននាក់។ អ្នកអភិវឌ្ឍអចលនទ្រព្យដែលផ្តោតលើគម្រោងលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃមធ្យម និងសមរម្យ (affordable) ជាវិនិយោគិនក្នុងស្រុក ហើយពួកគេទំនងមើលឃើញពីកំណើនតម្រូវការពីវិនិយោគិនបរទេស ដែលទិញក្នុងគោលបំណងសម្រាប់ដាក់ជួល។

7) គម្រោងវិនិយោគកម្រិតខ្ពស់បន្តមានតម្រូវការទីផ្សារល្អ៖ មុនការផ្ទុះឡើងនៃជំងឺរាតត្បាតកូវីដ-១៩ ប្រភេទនៃខុនដូកម្រិតមធ្យមក្នុងរាជធានីភ្នំពេញមានតម្លៃប្រហែល 110K ដុល្លារក្នុងមួយយូនីត ដែលទទួលបានផលនៃការជួលត្រលប់ក្នុងអត្រា 8 ភាគរយក្នុងមួយឆ្នាំ ដែលទាបជាង 2ភាគរយ បើធៀបនឹងក្រុងប៉េកាំង និងក្រុងសៀងហៃ ប្រទេសចិន។ នេះជាកត្តាដ៏ធំមួយក្នុងការទាក់ទាញវិនិយោគិន ដែលចាប់យកទីផ្សារខុនដូនៅកម្ពុជា។ ខណៈដែលតម្លៃថមថយ ហើយតម្លៃទីផ្សារខុនដូធ្លាក់ចុះចន្លោះពី 8 ទៅ 15 ភាគរយ អ្នកជំនាញក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យមើលឃើញថា ការវិនិយោគលើខុនដូនៅតែអាចទទួលបានផលត្រលប់ពីការដាក់ជួលក្នុងអត្រា 5.5  ទៅ6 ភាគរយ ចំពោះអគារខុនដូដែលមានគុណភាពល្អ និងចំទីតាំងសក្តានុពល ដែលនេះជាកត្តាទាក់សម្រាប់អ្នកទិញ។  សម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍខុនដូកម្រិតខ្ពស់ (high-end condominiums) ពួកគេមើលឃើញពីតម្រូវការអតិថិជនក្នុងស្រុកដែលមានចំណូលខ្ពស់ ដែលទិញដើម្បីវិនិយោគបន្ត។

​