ចង់ដឹងតម្លៃអចលនទ្រព្យឡើងឬុចុះគួរស្វែងយល់កត្តាទាំងនេះ

ដូចគ្នា​នឹងវិស័យផ្សេងៗទៀតដែរ ការវិនិយោគអចលនទ្រព្យជៀសមិនផុតពីការទទួលរងនូវឥទ្ធិពលពីកត្តាមួយចំនួនដែលធ្វើឱ្យតម្លៃទីផ្សារមានការថមថយ ដែលលោកអ្នកគួរស្វែងយល់ដើម្បីវិនិយោគឱ្យចំកាលទេសៈ និងបញ្ចៀស​ហានិភ័យផ្សេងៗ។

នៅក្នុង​សៀវភៅនិយាយអំពីការវិនិយោគក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ និពន្ធដោយលោកស្រី Michele Cagan ដែលជាអ្នកជំនាញផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ និងប្រឹក្សាយោបល់ធុរកិច្ច បានលើកឡើងពីកត្តាបួនធំៗដែលធ្វើឱ្យ​ជះឥទ្ធិពលដល់តម្លៃទីផ្សារ​អចលនទ្រព្យ។

ទី១) កត្តាសេដ្ឋកិច្ច៖   នៅពេលគេនិយាយពីវដ្តសេ​ដ្ឋកិច្ចគឺសំដៅលើកំណើនសេដ្ឋកិច្ចនៃការឡើង-ចុះ។ វដ្តសេដ្ឋកិច្ចមានបួនដំណាក់កាលដូចជា អនុត្តរកម្ម ឬការរីកឡើងនៃ​ទំហំសេដ្ឋកិច្ច(expansion)​, ការកើនឡើងក្នុងកម្រិតខ្ពស់បំផុត(peak),  ធ្លាក់ចុះមកវិញ និងដំណាក់កាលដាំក្បាលចុះ(trough)។ ប្រសិនបើលោកអ្នកអាចយល់ច្បាស់ថាសេដ្ឋកិច្ចស្ថិតក្នុង​ដំណាក់កាលណា​ នោះនឹងជួយដល់​ការវិនិយោគឱ្យបានត្រឹមត្រូវ។
និយាយជារួម ស្ថានភាពសេដ្ឋកិច្ចអាចជះឥទ្ធិពលដល់ការវិនិយោគអចលនទ្រព្យ។ ក៏ប៉ុន្តែផលប៉ះពាល់នោះគឺ​វាអាស្រ័យទៅលើប្រភេទនៃការ​វិនិយោគ។ ជាទូទៅតម្លៃអចលនទ្រព្យមានកំណើនល្អ គឺនៅពេលសេដ្ឋកិច្ចកំពុងរីកចម្រើន។​ តែតម្លៃអចលនទ្រព្យក៏អាចថមថយដែរ នៅពេលដែលដំណើរការសេដ្ឋកិច្ចមានភាពយឺតយ៉ាវ។ យ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រភេទនៃការវិនិយោគអចលនទ្រព្យខ្លះនៅតែមានឱកាសវិនិយោគទទួលបានផលល្អ មិនថាសេដ្ឋកិច្ចស្ថិតក្នុងស្ថានបែបណានោះទេ។​ ជាឧទារហណ៍​​ ដូចជាប្រភេទឃ្លាំង​ស្តុកទំនិញ ព្រោះនៅពេលមានឱនភាពសេដ្ឋកិច្ច បណ្តា​ផ្សារលក់រាយ​មានការបញ្ចុះតម្លៃ​ឱ្យ​ស្របទៅតាមការចំណាយរបស់អ្នកទិញ។​ ដូច្នេះចរន្តនៃការទិញ-លក់ទំនិញនៅតែមានកំណើន ដែលធ្វើឱ្យ​តម្រូវការជួលកន្លែងស្តុកទំនិញនៅតែមានទីផ្សារល្អ​។  ចំណែកឯអចលនទ្រព្យដែលអាចទទួលរងផលប៉ះពាល់នៅពេលសេដ្ឋកិច្ចធ្លាក់ចុះមានដូចជាសណ្ឋាគារ និងសំណង់លំនៅឋានថ្មីៗជាដើម។

ទី២) អត្រាការប្រាក់៖ អត្រាការប្រាក់អាចជាកត្តាចម្បងដែលធ្វើឱ្យមានឥទ្ធិពលទៅលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ព្រោះវាប៉ះពា​ល់ដោយផ្ទាល់ទៅលើលទ្ធភាពរបស់អ្នកទិញ ជាពិសេសអចលនទ្រព្យលំនៅឋានតែម្តង។ ​មានន័យថា នៅពេលដែលអត្រាការប្រាក់ទាប នោះនឹង​ជំរុញឱ្យមានការ​ទិញអចលនទ្រព្យកើនឡើង ហើយធ្វើឱ្យមានតម្រូវការអចលនទ្រព្យ រីឯតម្លៃក៏កើនឡើងដែរ។ ផ្ទុយទៅ​វិញ​ ប្រសិនបើអត្រាការប្រាក់ឡើងខ្ពស់ នោះធ្វើឱ្យតម្រូវការថមថយ ហើយក៏ទាញទម្លាក់តម្លៃទីផ្សារផងដែរ។

ទី៣) កត្តាប្រជាសាស្រ្ត (Demographic)៖ ប្រជាសាស្រ្តគឺសំដៅដល់ការនិយាយអំពីចំនួនប្រជាជន និងការបរិយាយនៃប្រភេទនៃក្រុមមនុស្សមានដូចជាអាយុ កម្រិតចំណូល មុខរបរ និងទំហំគ្រួសារ។ សម្រាប់អ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យគេប្រើទិន្នន័យប្រជាសាស្រ្តនេះ ដើម្បីថ្លឹងថ្លែងក្នុង​ការវិនិយោគ ថា​តើប្រភេទអចលនទ្រព្យ និងទីតាំងភូមិសាស្រ្តមួយណាដែលគួរវិនិយោគ ហើយនឹងមានមនុស្សចូលចិត្តទៅរស់នៅច្រើននាពេលខាងមុខ។

ទី៤) ចំណាត់ការរបស់រដ្ឋាភិបាល៖ ចំណាត់ការមួយចំនួនរបស់រដ្ឋាភិបាលអាចជះឥទ្ធិពលទាំងតម្រូវការ និងតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ ឧទាហរណ៍ ប្រសិនបើរដ្ឋាភិបាលផ្តល់ការកាត់បន្ថយផ្នែកពន្ធដារ និងការឧបត្ថម្ភធនណាមួយ​ដើម្បីលើកទឹកចិត្តដល់វិនិយោគិន នោះនឹងជួយឱ្យ​តម្រូវការទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានការ​កើនឡើង។

ប្រភពឯកសារ